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年度盤點 | 2021年券商偏愛哪些房企?

日期: 2020-01-27      來源: 億翰智庫      點擊:

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地產板塊2020年以來走勢疲軟,超跌明顯。2021年“房住不炒”基調不變,“三道紅線”或許帶來行業粗放性發展狀況的出清開啟,引導行業持續健康發展。基于以上行業背景2021年券商看好的房企,大致可以歸為三類: 第一類,具備融資優勢、財務穩健的龍頭房企;第二類: 管理上經驗豐富、能力突出的強運營房企;第三類: 擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企。具體如下:
 
圖表: 2021年券商地產個股推薦
 
01   具備融資優勢、財務穩健的龍頭房企
 
金融審慎管理制度“三道紅線”下,房地產企業供給側改革加速推進,房企優勝劣汰步伐加快。“三道紅線”雖然對行業融資端進行了一些限制,但這正是融資具備優勢的房企面臨的機遇,有助于行業資源進一步向財務穩健的頭部房企集中,從而提升優質地產藍籌股的估值。券商看好的優質龍頭房企有萬科A、保利地產等。
 
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02   管理上經驗豐富、能力突出的強運營房企
 
融資紅利消退,管理紅利將幫助企業穿越周期。房企傳統的增長模式通過大量舉債,滿足積極拿地開工建設的需求。高增長紅利吸引投資流入,提升市值;而資產規模擴大、市值提升又進一步增強了房企借債擴張的動力,形成債務杠桿驅動的增長循環。2021年,“三道紅線”監管政策為房企借債能力設置了上限,債務杠桿驅動帶來的增長紅利不可持續。行業中具備運營能力是企業具備基業長青的基因和獲取更高估值的可能。在此背景下券商看好的房企有龍頭型和優質成長型兩類,如金地、融創、金科、ag真人app等。      
 
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03   擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企
 
房企告別過去“爆發式”增長轉而追求永續經營,擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企將迎來價值重估。比如說房企存量資產中處于核心城市、核心地段、核心板塊的資產能夠贏得更高的回報,且具備較好的抗風險能力,往往估值較高。
 
根據英國管理大師查爾斯·漢迪的第二曲線理論,如果組織和企業能在第一曲線到達巔峰之前,找到帶領企業二次騰飛的“第二曲線”,并且第二曲線必須在第一曲線達到頂點前開始增長,彌補第二曲線投入初期的資源(金錢、時間和精力)消耗,那么企業永續增長的愿景就能實現。
 
圖: 跨越“S型曲線”的二次增長
以住宅開發業務為核心,依托“開發銷售+資產管理”綜合能力,如商業、租賃、代建、房產交易平臺等或可為房企帶來新增長曲線。龍頭公司除了在原有的房地產開發、物業管理等領域發展,多元化平臺化的主要方向包括商業、物流、會展、裝修、建筑、教育、醫療、養老等產業。布局多元化業務的房企,可以通過多樣化的產品、服務為主業賦能,并且能夠突破單一房地產開發行業的估值天花板,享受未來多元化資產價值重估的先機,從而享受業績+估值雙提升。券商看好此類房企有復星旅游文化等。  
 
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將2021年券商推薦個股與2020年推薦個股進行對比,很明顯發現兩者既有相同之處, 也存在很大變化。相同之處主要體現在兩個方面,第一,2021年和2020年推薦的房企個股持續看好業績確定強、資源卓越的龍頭房企;第二,持續看好銷售提速、彈性較大的優質成長型房企。變化重點體現在強運營、重經營的房企受到大部分券商的推崇 。
 
圖表: 2020年推薦的個股部分觀點   
 
地產發展路上的四大杠桿: 土地杠桿、資本杠桿、融資杠桿、經營杠桿,四者已去其三,只剩經營杠桿。其一,2004年“831”大限,土地協議出讓制度退出,土地杠桿收的差不多了;其二,資本杠桿紅利已盡,A股IPO于2006年關閉,剩余企業轉道香港。且TOP30強房企基本完成了上市,紅利基本吃完;其三,從監管機構對行業貸款總余額的控制,加上對海外融資的備案審批,此次三道紅線更是基本斷絕了地產靠融資快速擴張的路徑。如此只剩下經營杠桿,以能力為基礎,實現更快的經營周轉速度和更高的經營效率。
 
當下長周期時代,加強企業經營杠桿,以能力致勝。經營效率提升的根本在于精細化的管理、控制成本費用、提升回款效率和利潤率,這些都是能力致勝的最終途徑。
市場加快向存量市場階段過渡,物業管理以及經紀服務子行業受益于市場結構的變化。自 2018 年以來,房企分拆物業赴港股上市成為熱潮。截止 2020 年1月25日,共計42家物業公司上市。隨著上市企業增多,物管行業賽道逐漸擁擠,同質性增強、稀缺性降低,新股的賺錢效應減弱,部分新股甚至出現了破發的現象。
 
券商基于此背景推薦的物管個股,大致可以歸為二類: 第一類: 背靠資金實力突出、具備品牌優勢的優質龍頭房企。第二類: 非住業態中具備強管理能力的房企。具體如下:
 
01   背靠資金實力突出、具備品牌優勢的優質龍頭房企
 
疫情后行業估值分化,背靠地產母公司的龍頭物管企業在多維度比拼中較為有優勢。未來規模擴張仍將持續受益于母公司開發體量,以及不斷提升的外拓能力。這些龍頭物管立足于存量盤規模優勢,豐富增值服務,提升單客戶收入實現高質量增長。如頭部物管公司在到達一定在管規模后,規模擴張能夠帶來的邊際增長有限,因而開始主動尋求發力于增值服務。
 
此類券商看好的優質企業有: 碧桂園服務、保利物業、新大正、招商積余、永升生活服務等 。    
 
02   非住業態中具備強管理能力的房企
 
大部分上市物管公司早期多為房地產母公司旗下的物業管理分公司,主要為母公司住宅項目提供基礎物業服務,15年物管公司開始尋求獨立經營,除了聚焦以往具備優勢的住宅業態,由于非住宅業態具備更高的物業費水平、更高的收繳率、物業費提價相對容易等屬性,各家物管公司在第三方市場拓展中也更加注重對非住宅業態的拓展,多通過收并購、招投標、國資或政企合作等方式,謀求全業態或細分板塊布局。
 
此類券商看好的優質企業有: 碧桂園服務、華潤萬象生活。 
 
關于這點,極具代表性的觀點如下:
 
圖表: 2021年物業管理個股推薦
 
除此之外,地產產業鏈的特點是行業規模大、細分領域多、產業鏈條長,具有誕生平臺型公司的土壤。除物業管理外,在產業鏈下游的服務行業中都出現的平臺型經紀服務公司景氣度穩步上行。此類券商看好的優質企業有: 【貝殼】【我愛我家】。
 
 關于這點,極具代表性的觀點如下:
圖表: 2021年房地產經紀行業個股推薦
 
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